Op het CIB Syndiccongres van 20 maart 2025 werden de implicaties van plug & play zonnepanelen voor een VME door Joris Breugelmans (Sales director, SPOQ) en Meester Steven Bivacco (Ardent Advocaten) besproken. Samen met Meester Steven Bivacco (Ardent Advocaten) komen we nog eens terug op de nieuwe uitdagingen voor de mede-eigendom en de syndicus.
Plug & play verwijst naar toestellen die rechtstreeks via een stekker elektriciteit op het distributienet zetten. Mobiele zonnepanelen zijn hier een voorbeeld van, net als batterijen van elektrische voertuigen die in twee richtingen kunnen laden. Deze toestellen zullen binnenkort ook in België mogen worden gebruikt, mits ze voldoen aan het Synergrid-voorschrift C10/11 en voorzien zijn van een CE-label. Deze procedure garandeert dat de toestellen veilig functioneren en correct samenwerken met het distributienet, vooral bij eventuele netverstoringen.
De komst van plug & play-installaties brengt echter nieuwe uitdagingen met zich mee voor mede-eigendommen. Een eerste aandachtspunt betreft de fysieke plaatsing van de toestellen. Waar zonnepanelen voorheen vooral op daken (grotendeels uit het zicht) werden geplaatst, kunnen de plug & play-versies ook aan balkons of gevels bevestigd worden. Dit heeft een directe impact op het uitzicht van het gebouw, en relingen en gevels behoren meestal tot de gemeenschappelijke delen. Dit betekent dat individuele eigenaars niet zomaar dergelijke installaties kunnen aanbrengen zonder goedkeuring van de VME.
Een tweede belangrijk aandachtspunt is veiligheid. Onjuiste aansluiting van meerdere toestellen kan leiden tot overbelasting, met een verhoogd risico op kortsluiting of brand als gevolg. Fluvius heeft reeds aangegeven dat er een vermogensbeperking zal gelden, mogelijk tot 800 Watt of twee panelen per gezin, al is hier nog geen definitieve beslissing over genomen. De kabel die het gebouw met het openbare net verbindt, vormt bovendien een absolute limiet voor de hoeveelheid stroom die kan circuleren. Dit maakt uitbreiding van de infrastructuur zowel technisch als praktisch moeilijk haalbaar.
Bij opmaak van de reglementen van mede-eigendom spelen een belangrijke rol de stijl en aanzicht van het gebouw, althans die delen die van buitenaf of vanuit de gemeenschappelijke delen waarneembaar zijn. Deze overstijgen het private belang. De statuten van het gebouw voorzien dan ook vaak dat mede-eigenaars deze niet mogen wijzigen, maar of dit het gebruik van plug & play toestellen uitsluit is niet zeker. Een te ruime clausule in deze zin kan worden opgevat als “te vaag” en bijgevolg daarvan niet afdwingbaar of proportioneel. Een te specifieke clausule daarentegen kan worden gezien als strijdig met de gelijkheid tussen eigenaars. Dit was in de rechtspraak bijvoorbeeld het lot van een clausule die schotelantennes verbood, terwijl vuilnisbakken en airco’s van vergelijkbare omvang wel werden gedoogd. Een algemeen verbod op het gebruik van plug & play zonnepanelen lijkt moeilijk afdwingbaar te zijn, zeker en vast het ecologische gedachtegoed van onze wetgever indachtig. De rechtsspraak zal uitwijzen hoe ver een VME hier in zal kunnen gaan.
Wel kunnen er voorwaarden worden opgelegd via de statuten van de VME om de veiligheid te waarborgen en het uiterlijk van het gebouw te beschermen.
Mogelijke voorwaarden aan het gebruik opleggen, zoals:
Indien extra infrastructuur nodig is, kan dit zowel collectief als individueel worden aangepakt. Een collectieve uitbreiding heeft als voordeel dat de belangen van alle mede-eigenaars gelijk worden meegenomen, maar vereist wel een gekwalificeerde meerderheid van twee derden. Individuele uitbreidingen zijn mogelijk op eigen kosten, mits melding bij de VME (via haar syndicus) en onder voorbehoud van goedkeuring als de werken geen veiligheidsrisico’s of structurele problemen veroorzaken. De VME kan een dergelijke aanvraag weigeren als de uitbreiding geen werkelijke optimalisatie biedt of als er risico’s op overbelasting bestaan. Ook het esthetisch element mag door de syndicus mee in rekening genomen worden bij het (voorlopig) weigeren van deze infrastructuur.
In de aanloop naar het toelaten van deze toestellen op de Belgische markt op 17 april 2025 zijn er nog enkele onduidelijkheden. Fluvius heeft ons gemeld dat er een beperking in vermogen komt en dat de aanmeldingsplicht nog het voorwerp van bespreking uitmaakt. Alhoewel plug-and-play installaties al kunnen aangekocht worden, is het raadzaam om nog even te wachten met het vastleggen van een kader tot er vastgelegd wordt welk vermogen wordt toegestaan.
Als bedachtzaam syndicus kan u dit best ook al melden aan uw mede-eigenaars om te vermijden dat zij nu reeds dure aankopen doen, die zij nadien niet mogen gaan gebruiken.
Bron: CIB