Wijzigingen BTW-tarief sloop/heropbouw verduidelijkt

Sinds de aankondiging van het federaal begrotingsakkoord heerst er onzekerheid over wat de wijzigingen aan het BTW-tarief sloop/heropbouw praktisch betekenen. Met Nieuwbouwzondag in aantocht willen vastgoedkantoren geïnteresseerden correct kunnen informeren. Los van wat we vinden van de beslissing zelf, moeten kopers weten waar ze aan toe zijn.

Daarom interpelleerde de CIB Studiedienst het kabinet van de minister van Financiën met een resem praktische vragen. Ons doel: kantoren toelaten om te verwijzen naar een gezaghebbende tekst i.p.v. verklaringen in de media.

Het kabinet van de minister bezorgde ons zopas een omstandig antwoord. De tekst is ondertussen ook gepubliceerd op de website van de minister.

Niet-onbelangrijk om te noteren: de definitieve details zijn (pas) vandaag afgeklopt binnen de ministerraad. Wees dus voorzichtig met teksten die voor vandaag zijn verschenen.

Het kabinet omschrijft de situatie voor het verlaagd BTW-tarief sloop/heropbouw als volgt.

De algemene situatie tot en met 31 december 2023:

In de 32 centrumsteden:

Voor de afbraak van een gebouw en de heropbouw van één of meerdere woningen geldt al enkele jaren een verlaagd btw-tarief van 6%. Dat tarief geldt enkel voor particulieren en rechtspersonen en privéwoningen die in één van de 32 grootstedelijke gebieden gelegen zijn. Aan deze maatregel zijn geen sociale voorwaarden gekoppeld. Woningen aangekocht bij een bouwpromotor vallen niet onder deze maatregel.

In heel het land, inclusief de 32 centrumsteden:

In de context van de coronacrisis werd deze maatregel door minister Van Peteghem tijdelijk uitgebreid tot heel het Belgische grondgebied en dit van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023. Wel werden daar sociale voorwaarden aan gekoppeld. De tijdelijke maatregel kan gebruikt worden door:

• Particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² (buiten de 32 centrumgebieden – binnen die gebieden gelden deze sociale voorwaarden niet – toevoeging CIB Studiedienst).
• Particulieren en rechtspersonen om het langdurig te verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.
• Wie aankoopt bij een bouwpromotor, indien deze woning:
  • door de koper, een particulier, wordt bestemd als enige en eigen woning en een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² heeft.
  • door de koper, een particulier of rechtspersoon, langdurig wordt verhuurd in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.

De algemene situatie vanaf 1 januari 2024

In heel het land, inclusief de 32 centrumsteden:

Er geldt geen specifieke maatregel meer voor de 32 centrumsteden. De algemene regel is dat het verlaagd btw-tarief voor de afbraak van een gebouw en heropbouw van woningen vanaf 1 januari 2024 overal in ons land op dezelfde manier zal gelden voor particulieren en rechtspersonen. Dit met volgende sociale voorwaarden:

• Particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2.
• Particulieren en rechtspersonen die woningen laten bouwen om daarna langdurig te verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.

Overgangsmaatregelen van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024

In heel het land, inclusief de 32 centrumsteden:

Wie een heropgebouwde woning aankocht bij een bouwpromotor (enige eigen woning max 200m² of langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid) kan gebruikmaken van een overgangsmaatregel op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 juli 2023 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot eind 2024.

In de 32 centrumsteden:

Er wordt ook een overgangsmaatregel voorzien voor particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de sociale voorwaarden, maar op basis van de permanente regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagde btw-tarief. Ook hier geldt de voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 januari 2024 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot eind 2024

Deze bijkomende overgangsmaatregel in de 32 centrumsteden heeft dus geen betrekking op aankopen bij bouwpromotoren, want die kwamen niet in aanmerking onder de permanente regeling in de 32 centrumsteden. De maatregel heeft wel betrekking op tweede verblijven of op projecten van ontwikkelaars en investeerders die panden aankochten met het doel deze nadien te verhuren voor ander doeleinden dan langdurig verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.

Enkele conclusies vanwege de CIB Studiedienst:

1. Het verlaagd BTW-tarief voor aankopen van heropgerichte woningen bij projectontwikkelaars verdwijnt volledig, zowel binnen als buiten de 32 centrumgebieden. Vergis je hierin dus niet: een koper bij een projectontwikkelaar zal overal 21% BTW betalen en nergens 6%. In de 32 centrumgebieden is het BTW-tarief vanaf 01/01/2024 ook 21%.
2. De voorwaarden om als bouwheer van het 6%-tarief te kunnen genieten in de 32 centrumgebieden verstrengen. Tot 31/12/2023 geldt daar geen oppervlaktebegrenzing of voorwaarde om de heropgerichte woning te betrekken als enige eigen woning (gedurende 5 jaar). Die voorwaarden gelden enkel buiten de 32 centrumgebieden. Dat verandert op 01/01/2024.
3. Daarom wordt ook een extra overgangsmaatregel in het leven geroepen, voor bouwheren die niet voldaan aan de sociale voorwaarden.
4. Vanaf 01/01/2024 komen alleen natuurlijke personen nog in aanmerking voor het 6%-tarief. Rechtspersonen worden uitgesloten, met als enige uitzondering het scenario van langdurige verhuur voor sociale huisvesting. Tot 31/12/2023 komen rechtspersonen in de 32 centrumgebieden wel nog eventueel in aanmerking voor 6% op de afbraak, heroprichtings- en afwerkingswerken zonder sociale verhuur. Opnieuw een verstrenging dus binnen de 32 centrumgebieden, met een specifieke overgangsregeling.
5. Voor de overgangsregeling met betrekking tot aankopen bij promotoren is de voornaamste voorwaarde dat de vergunningsaanvraag ingediend moet zijn voor 01/07/2023. Projecten waarvoor dat geldt, kunnen nog tot 31/12/2023 aangemeld worden.